수익 공유
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수익 공유
- 황순호
- 승인 2021.10.14 13:59
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신혼부부의 실 주거비 부담 경감을 위해 만들어진 ‘신혼희망타운 전용 수익공유형 모기지(주택도시보증공사(HUG) 운용) 대출’이 타 대출보다 부담이 더 큰 것으로 나타났다.
국회 국토교통위원회 소속 김은혜 의원(국민의힘, 경기 성남시분당구갑)이 14일 분석한 자료에 따르면, 연 1.3% 초저리 상품이라는 신혼희망타운 대출상품이 현실은 수익공유금 포함으로 타 대출상품(디딤돌대출, 연 최대 2.4%) 보다도 총 납부액이 많은 것으로 확인됐다.
‘수익공유형 모기지’는 정부가 무주택 서민의 내 집 마련을 돕기 위해 도입한 초저금리 주택담보대출로, 대출금 상환 시 분양가 대비 시세차익의 일부를 주택도시기금에 돌려줘야 한다. 1.3% 고정금리 대출상품으로 최장 30년간 주택가격의 30~70%까지 지원되며, 대출 상환 시 주택기금과 최대 50%의 수익을 공유한다.
정부 또한 시세 대비 80% 미만 가격의 신혼희망타운에 수익공유형 모기지를 도입하면서, 수요자들의 금융 부담을 줄이고 시세 차익의 일부를 환수해 로또 아파트 양산을 막고자 했다.
그러나 LH 위례 신혼희망타운 55형(LTV 50%)의 경우 대출기간에 관계없이 연 2.4%의 디딤돌대출 보다 총 납부액(이자+수익공유금)이 더 많은 것으로 나타났다. 특히 대출기간이 20년인 수익공유형 모기지의 경우, 대출 상환 시 수익공유금을 포함해 약 1억원이 넘는 금액을 더 납부해야 하는 실정이다.
대출이자가 타 대출상품보다 저렴하다고 해도 훨씬 더 큰 금액을 수요자들이 부담해야 하다보니 주민들은 주택을 매도하지 않았음에도 대출 만기 시 수익공유를 위해 추가 대출까지 받아야 하는 실정이다.
김 의원은 “정부가 신혼희망타운 로또 입주를 막겠다며 수익공유형 대출을 의무화했지만 돌아온 것은 입주민의 부담 가중이었다”라며, “자본 이득을 강제로 나누는 수익공유형 대출상품에 대해 수요자들이 민감할 수밖에 없는 만큼, 수익공유금의 상한선을 지정하거나 수익공유 시점을 주택매도시로 조정하는 등 정부의 탄력적인 대책이 시급하다”고 주장했다.수익공유형모기지란? 장점 및 단점에 대해서 알아보자
수익공유형모기지에 대해서 알아볼텐데 이 상품의 경우 주택도시기금에서 운용하는 주택구입자금대출 상품 중 하나로 생애 최초로 주택을 구입하거나 5년 이상 무주택인 경우 주택 수익 공유 구입시 수익을 공유하는 방식의 상품으로 세부적인 내용에 대해서 지금부터 이야기해 보도록 하겠습니다.
수익공유형모기지란 무엇인가?
일반적으로 주택담보대출을 이용하는 경우 큰 금액을 빌리기 때문에 금리를 중요하게 생각하게 됩니다. 수익공유형모기지란 주택매각(3년 이후) 또는 대출만기, 중도상환 시 매각이익의 일부를 주택도시기금에 귀속하는 대신에 연 1.5% 고정금리라는 낮은 금리를 조건으로 이용할 수 있는 상품입니다.
주택을 구입하고자 하는 생애 최초 또는 5년 이상 무주택 이며 아래 요건을 충족하는 경우 신청이 가능합니다.
- 신청일 현재 만 19세 이상 세대주로서 세대주를 포함한 전원이 무주택자
- 단속세대주는 포함하되, 만 30세 미만의 단독 세대주는 제외
- 부부합산 총소득이 연간 6천만원(생애최초 연간 7천만원) 이하이고 순자간가액이 4.58억원 이하인 경우
단, 30세 미만 미혼세대주의 경우 직계존속중 1인 이상과 동일세대를 구성하고 주민등록표상 부양기간이 계속해서 6개월 이상인 경우 신청이 가능하며 세대주 및 세대원이 분양권 및 조합권 입주권을 보유한 경우는 신청이 제한됩니다.
금리
연 1.5% 고정금리
자산심사 부적격자의 경우는 가산금리가 부과됩니다.
한도
- 주택가격(한국감정원 조사가격)의 최대 70%로 호당 2억원 이내
- 구입자의 연소득 4.5배 이내 (무소득자 및 18백만원 이하 소득자는 80백만원 한도)
대상주택
주거 전용면적 85㎡ 이하이고 주택가격 6억원 이하인 아파트 (기존아파트, 미분양아파트, 신규 입주 아파트 등)
단, 수도권(서울, 경기, 인천) 및 지방 5대 광역시(부산, 대구, 광주, 대전, 울산), 인구 50만 이상 도시(김해, 전주, 창원, 천안, 청주, 포항) 및 세종특별자치시에 한정
기간
20년 원리금균등분할상환 (1년 또는 3년 이자만 납부하는 기간)
조기상환 수수료
3년 이내 조기상환 시 연 1.8% 의 수수료가 발생하며 3년 이후에는 별도의 수수료는 없습니다.
처분 이익 공유
주택 매각(3년 이후) 또는 만기, 중도상환 시 매각 이익의 일부를 주택도시기금에 귀속 하는데 매각 이익이 발생한 경우에는 당초 매입가격에서 기금 대출 평잔이 차지하는 비율만큼 주택기금에 귀속됩니다. (기금의 최대 수익률 연 5% 이내)
수익공유형모기지 장점 및 단점은?
수익공유형모기지의 가장 큰 장점은 연 1.5% 고정금리의 저금리로 이용이 가능하다는 부분입니다. 특히나 최근 금리가 다시 오르고 있는 시점에서는 일반적인 주택담보대출보다 이자부담을 많이 줄일 수 있기 때문에 큰 장점이라고 할 수 있습니다.
반대로 많은 분들이 꺼려하는 가장 큰 단점은 주택 매각 이익의 일부를 주택도시기금과 나눠야 하기 때문에 구입한 주택의 가격이 올랐을 경우 대출 이자보다 더 많은 금액을 납부해야하는 상황이 발생할 수 있습니다. 추가적으로 이 상품의 경우 집을 팔지 않고 대출을 상환하는 경우에도 차익을 공유해야 하기 때문에 집을 팔지 않고 대출금을 상환하려는 경우라면 큰 부담으로 작용할 수 있습니다.
최근 신혼희망타운의 경우 분양가가 3억 700만원을 초과하는 경우 수익공유형모기지 가입을 해야하는데 분양가가 3억 700만원 이하인 주택형은 한 곳도 없어 필수 가입이 되어버려 강제 가입에 대한 불만의 목소리가 나오고 있습니다.
이상으로 수익공유형모기지에 대해서 살펴봤는데 이 상품의 경우 이자부담을 줄이고 싶은 경우라면 괜찮은 선택지가 될 수 있지만 수익 공유 주택가격이 상승하는 경우 대출 이자보다 더 많은 금액을 내야할 수 있기 때문에 신중히 살펴보시고 이용하시기 바랍니다.
수익 공유
[미디어펜=이다빈 수익 공유 기자] #.빌라에서 전세로 거주 중인 A씨 부부는 신혼집 장만을 위해 신혼희망타운 청약을 알아보며 혼란을 겪고 있다. A씨 부부는 청약 가점이 낮고 시세도 많이 올라 3기 신도시 사전청약에 도전하려다가 정부가 지원하는 신혼부부 대출 상품이 장기적으로는 더 부담이 된다는 소식을 접하고 깊은 고민에 빠졌다. A씨는 "해당 입주자모집공고문에는 관련 설명도 부족해 정부의 신혼희망타운 제도와 이에 대한 안내가 신혼부부들에게 너무 불친절한 것 같다"고 토로했다.
신혼희망타운 대출 상품이 신혼부부들에게 오히려 더 큰 부담을 지울 수 있는 것으로 나타났다. 지난 25일부터 시작된 3기 신도시 2차 사전청약 신혼희망타운 입주자모집공고문에는 이와 같은 내용이 제대로 명시되어 있지 않다는 지적도 나오고 있다.
▲ '2021년 사전청약 2차지구 신혼희망타운' 입주자모집공고문에서 '수익공유형 모기지'를 설명하고 있는 문구./사진=LH
신혼희망타운 대출 상품인 '수익공유형 모기지'는 1.3% 고정금리로 시중은행보다 낮게 지원되는 금융상품이다. 신혼희망타운 당첨자는 시세보다 80% 가량 저렴한 분양가로 아파트를 분양을 받는 것과 함께 수익공유형 모기지도 지원 받게 된다. 이 상품은 최장 30년 간 수익 공유 주택 가격의 30~70%까지 지원되며 상환 시 분양가 대비 시세차익의 일부를 주택도시기금에 돌려줘야 하며 주택도시기금과 최대 50%의 수익을 공유하게 된다.
이와 같은 수익공유형 모기지 지원이 로또 청약을 야기할 수 있는 지적이 나오자 정부는 분양가 2억5060만원(신혼희망타운 입주자격 순자산금액 기준) 초과 신혼희망타운의 경우 분양가의 최소 30%를 수익공유형 모기지 상품에 가입해 대출 받는 것을 의무화 했다. 1차 사전청약 신혼희망타운은 전 물량이 수익공유형 모기지 의무 가입에 해당 됐다.
한국토지주택공사(LH)의 '2021년 사전청약 2차지구 신혼희망타운' 모집공고에서 수익공유형 모기지에 대한 설명은 한 문장에 불과 한다. 이 입주자모집공고문에서는 "본 청약 후 공공주택 특별법 시행규칙 별표6의2에 따라 '총자산가액(307만원)을 초과하는 주택의 입주자로 선정된 분은 '신혼희망타운 전용 주택담보 장기대출 상품'에 가입하고 입주 시까지 해당 모기지 가입 사실을 증명해야 하며, 해당 자격을 갖추지 못하였음이 판명되는 경우 입주자 선정에서 제외되고 공급 계약이 취소됩니다"라고 명시됐다.
문제는 실수요자 입장에서 입주자모집공고문에 명시된 '신혼희망타운 전용 주택담보 장기대출상품'이 '수익공유형 모기지'라는 것을 유추하기 어렵다는 것이다. 2차 사전청약 신혼희망타운 물량은 총 7만2785가구다.
국회 국토교통위원회 소속 김은혜 국민의힘 의원실에 따르면 연 1.3% 초저리 상품이라는 신혼희망타운 대출상품이 실제로는 수익공유금 포함으로 인해 디딤돌 대출 등 타 대출 상품보다 총 납부액이 더 많은 것으로 나타났다.
LH 위례 신혼희망타운 55형(LTV 50%)의 경우 대출 기간에 관계없이 연 2.4%의 디딤돌대출 보다 총 납부액(이자+수익공유금)이 더 많은 것으로 확인됐다. 대출 수익 공유 기간이 20년인 수익공유형 모기지의 경우, 대출 상환 시 수익 공유금을 포함해 약 1억원이 넘는 금액을 더 납부해야 하는 상황이다.
대출 만기 시 수익 공유금이 억대가 되며 대출이자가 타 대출 상품보다 저렴하다고 해도 수요자들은 훨씬 더 큰 금액을 부담해야 한다. 이렇게 될 경우 수익공유형 모기지 상품을 이용하는 수요자들은 주택을 매도하지 않았음에도 대출 만기 시 추가 대출까지 받아야 하는 상황이 생기게 된다.
김은혜 의원은 “정부가 신혼희망타운 로또 입주를 막겠다며 수익공유형 대출을 의무화했지만 돌아온 것은 입주민의 부담 가중"이라며 “자본 이득을 강제로 나누는 수익공유형 대출상품에 대해 수요자들이 민감할 수밖에 없는 만큼, 수익공유금의 상한선을 지정하거나 수익 공유 시점을 주택 매도 시로 조정하는 등 정부의 탄력적인 대책이 시급하다”고 말했다.
수익 공유
#. 신혼인 A씨는 2020년 12월 경기도 시흥장현A9블록 신혼희망타운(신희타) 전용면적 55㎡ 청약에 당첨됐다. 당시 신희타 주택공급가격(분양가)이 3억300만원을 넘으면 향후 처분시 시세차익을 정부와 공유해야 하는 수익공유형 대출에 의무가입해야 했다. 하지만 A씨는 기본형 분양가 3억2180만원을 피해 마이너스옵션을 선택했다. 벽지, 바닥재 등을 제외하는 마이너스옵션을 통해 분양가를 3억90만원으로 낮춰 계약하면 정부 의무대출을 받지 않아 향후 시세차익을 공유할 필요가 없기 때문이다.
A씨처럼 분양형 신희타를 청약한 일부 신혼부부들이 향후 시세차익을 정부와 나눠야 하는 수익공유를 피하기 위해 마이너스 옵션을 선택해 분양가를 낮추는 사례가 공공연히 벌어지고 있다. 분양가가 신희타를 접수할 수 있는 총자산기준을 넘는 경우에만 수익공유를 해야 하기 때문이다. 저소득층 신혼부부 주거안정을 위한 신희타가 시세차익을 노리는 수단으로 변질되면서 향후 공공분양 본청약에서도 같은 문제가 무더기 재현될 수 있다는 우려가 나온다.
27일 국토교통부에 따르면 신희타는 혼인 기간이 7년 이내 또는 6세 이하의 자녀를 둔 무주택세대구성원 신혼부부 또는 예비신혼부부를 위한 공공주택이다. 전용면적 60㎡ 이하만 공급해 분양가를 낮추고 대출상품도 함께 운용해 자금력이 부족한 신혼부부를 지원하는데 취지가 있다. 지난해만 4차례 공공분양 사전청약에서 신희타는 1만5395가구가 공급됐다.
신희타는 분양가가 신희타 입주자격인 총자산기준(2021년 기준 3억700만원)을 초과하면 '신희타 전용 주택담보 장기대출(수익공유형)' 상품에 의무가입해야한다. 분양가가 3억700만원을 넘으면 설사, 현금 여력이 있더라도 분양가의 최소 30% 이상은 대출을 받아야 한다. 신희타는 연 1.3% 고정금리로 최장 30년간 집값의 30~70%까지 대출이 가능한 장점이 있다. 하지만 매각시 자녀 수, 대출기간 등을 고려해 시세차익의 10~50%를 주택도시기금으로 환수한다.
이렇다보니 신희타를 청약한 신혼부부 중에서는 매각시 시세차익 공유를 피하기 위해 분양가를 총자산기준 보다 낮추려고 기본형 분양가가 아닌 마이너스옵션을 선택하고 있는 실정이다. 분양가가 3억700만원 내외일 경우 약 1000만~3000만원 정도 저렴한 마이너스옵션을 선택하면 수익공유 대출을 피할 수 있어서다. 실례로 수익 공유 시흥장현 신희타의 경우 마이너스 옵션을 선택하면 문틀, 합판마루, 벽지, 주방가구 등이 시공되지 않는 대신, 기본형 분양가 보다 2000여만원을 낮출 수 있다.
마이너스옵션은 주택법에서 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 사업주체가 주택을 공급할 경우 벽지·바닥재·주방용구·조명기구 등을 제외한 부분 가격을 따로 제시하고, 이를 입주자가 선택할 수 있도록 하는데 근거가 있다.
문제는 마이너스옵션이 신희타의 제도 취지를 훼손할 수 있다는 점이다.
신희타 청약 시 마이너스옵션을 선택해 시세차익을 공유하지 않을 수 있는 길이 열리면 실거주 목적의 신혼부부 외에 시세차익을 노리는 수단으로 변질될 수 있기 때문이다.
국토부는 뚜렷한 해결책을 내놓지 못하고 있다. 국토부 관계자는 "마이너스옵션은 공공뿐 아니라 민간 아파트에도 적용하고 있다"며 "사실상 분양가가 3억700만원 보다 싼 곳은 많지 않고, 마이너스 옵션으로 수익공유를 피하는 사례도 드물 것"이라고 말했다.
수익 공유
[데일리안 = 이정윤 기자]집값의 70%까지 1.3% 초저금리로 대출 가능
매각이나 중도상환 시 시세차익 돌려줘야
서울 강남구 더스마티움에 설치된 55㎡ 규모의 신혼희망타운 내부 모습. ⓒ연합뉴스
지난 11일 하남감일을 시작으로 고양지축, 남양주별내 등 올해 두 번째 신혼희망타운 청약이 진행 중이다.
이번에 공급되는 신혼희망타운은 3곳 모두 ‘수익공유형 모기지’ 가입이 의무지만, 예비청약자들에겐 아직 낯선 개념이다.
수익공유형 모기지는 정부가 무주택 서민의 내집마련을 돕기 위해 이미 2013년 말께 이미 도입한 초저금리 주택담보대출로, 주택을 팔거나 대출금을 중도상환 할 때 분양가 수익 공유 대비 시세차익의 일부를 주택도시기금에 돌려줘야 한다.
그러다보니 집값이 계속 오르는 시장상황 속에서 수익공유형 모기지의 인기는 주춤하는 분위기다. 국토교통위원회 더불어민주당 윤관석 의원에 따르면 수익공유형 모기지의 판매금액은 2014년 7747억원에서 2018년 49억원으로 크게 줄었다.
정부는 신혼희망타운 공급에 이 수익공유형 모기지를 도입했다. 업계 한 관계자는 “신혼희망타운은 서민 주거복지를 위해 공급되는 주택인 만큼 저리 대출로 수요자들의 금융부담을 덜어주고, 시세차익 일부를 환수해 로또 아파트 양산을 막겠다는 의도다”고 말했다.
신혼희망타운은 시세대비 80% 미만의 분양가에 공급되는데, 이 때 수요자들이 수익공유형 모기지나 주택도시기금 대출을 선택할 수 있다. 하지만 분양가가 2억9400만원을 넘을 시엔 수익공유형 모기지를 의무로 가입해야 한다.
신혼희망타운 분양 시 수익공유형 모기지를 이용하면 연 1.3% 고정금리로 최장 30년간 집값의 70%(최대 4억원)까지 지원받을 수 있다. 주택을 팔거나 대출금을 상환할 경우 주택매각금액에서 분양금액을 차감한 시세차익의 최대 50%를 주택도시기금에 돌려줘야 한다. 다만 정산시점을 기준으로 대출기간이 길거나 자녀의 수가 많을수록 혜택 비율이 높아지는 방식이다.
예를 들어 이번에 남양주별내 전용 55㎡(분양가 3억1300만원)가 당첨된 신혼부부가 분양가의 50%를 수익형 모기지로 대출받고, 15년 후에 9억원에 판다고 가정해보자. 이 경우 자녀가 1명인 부부는 시세차익 5억8700만원의 18%인 1억560만원을 주택도시기금에 돌려줘야 한다. 반면 자녀가 2명인 부부는 시세차익의 10%인 5870만원을 주택도시기금에 내야한다.
이번 하남감일, 고양지축, 남양주별내 신혼희망타운은 총 1092가구가 분양에 들어간다. 가장 먼저 청약에 들어간 하남감일은 12일 신청이 마무리 됐고, 고양지축은 13~14일, 남양주별내는 14~15일에 신청을 받는다.
이외에도 국토부는 연내 시흥장현, 화성동탄2 등에서도 분양 7000가구와 장기임대 3000가구 등 1만가구에 달하는 주택을 공급할 계획이다.
수익공유형 모기지 정산표 일부 발췌. ⓒLH
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